Новостройки при определённых условиях могут потерять смысл. Об этом Горсайту рассказал риелтор из Новосибирска Владимир Савченко. По его словам, до 1 июля 2019 года при строительстве многоэтажных жилых домов работала схема договора долевого участия (ДДУ). При ней новое жильё можно было купить со скидкой. Самый высокий дисконт был на уровне «котлована». И чем выше рос дом, тем ниже становился дисконт.
– При этой схеме застройщик сразу получал деньги и мог тут же вкладываться в строительство дома. Это было также выгодно и покупателям – многие инвесторы использовали это как средство для инвестиций, продавая после сдачи дома квартиры уже по рыночной цене, – рассказал Горсайту Владимир Савченко.
По его словам, ещё одним неоспоримым преимуществом данной схемы было то, что рыночную цену на жильё формировал сам застройщик, ориентируясь на цены вторичного жилья на данной территории. Однако был и минус. Появилось большое количество недобросовестных застройщиков, которые не выполнили свои обязательства. И это привело к большому количеству долгостроев и обманутых вкладчиков.
– Поэтому была разработана и внедрена схема проектного финансирования с эскроу счетами. Её цель – защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. При этом у этого варианта есть ряд несомненных недостатков. Самый важный – застройщик не имеет право снять деньги дольщика, которые оказываются на эскроу счетах до того момента, пока не сдаст дом, – подчеркнул эксперт.
Он добавил, что все средства застройщик берёт у банков в виде кредитов. Это, естественно, сказывается на конечной стоимости жилья. Теперь она не привязана ко вторичному рынку, а формируется объёмом заёмных средств с процентами, которые забирает банк.
Чтобы как-то поддержать строительство, государство разработало ряд программ льготного-ипотечного кредитования. Например, клиент оформляет ипотеку под 6% годовых с первоначальным взносом 20% на квартиру, которую застройщик обязуется сдать через полтора года. И получается, что покупатель ещё не имея жилья уже выплачивает за неё ипотеку по цене выданных кредитов с процентами застройщику и с учётом маржи – собственные расходы самого застройщика плюс проценты. При этом, государство также оплачивает разницу между ставкой рефинансирования и льготным процентом в банк.
Таким образом, застройщик не получает абсолютно ничего до момента сдачи дома. А банки имеют деньги как с покупателя, так и с государства в виде компенсаций по льготной ипотеке, к тому же ещё и выдают эти же средства застройщику в кредит.
– Получается, что банк в этом случае «в шоколаде», а застройщик еле-еле сводит концы с концами. Покупатель же за всё это платит. Самая соль ситуации в том, что если убрать льготную ипотеку у застройщика, то при данной схеме новостройки потеряют всякий смысл. С имеющимися льготами цены на новое жильё явно завышены, – резюмировал Владимир Савченко.
Кроме того, как предупредил эксперт, при повышении ставки рефинансирования почти в 2 раза и увеличении процента за ипотеку эта разница будет ещё больше. Не случайно стала появляться информация о том, что стимулирование строительства, в ближайшее время будет прекращено. Это должно привести к несомненной гибели всей отрасли. Чтобы этого не произошло, схему проектного финансирования нужно изменить.
– Уже начатое жильё конечно же сдадут, но новое по данной схеме без господдержки и с такими ставками будет уже непосильной ношей для застройщиков, – подчеркнул собеседник.
Владимир Савченко добавил, что новая схема влияет на качество. Раньше при ДДУ у застройщика была своего рода подушка безопасности. Строители часть средств оставляли на форс-мажорные обстоятельства: рост курса доллара, удорожание строительных материалов.
