В 2023 году эксперты отметили увеличение цен на жильё. Рост предложений не успевал за покупательским спросом. К апрелю прайс за квадратный метра поднялся на 1,2% в Новосибирске. Цифра даже превысила московские цены. В столице подорожание тогда зафиксировали на 0,4%. Однако это связывали с тем, что в Москве стоимость уже достигла потолка, а рынок оказался перенасыщен предложениями.
Директор по управлению инвестициями и проектами Корпорация «ЁЛКА» Максим Марков в разговоре с корреспондентом Горсайта отметил, что существуют два ключевых фактора, влияющих на изменения цен. Первый – ставки Центрального банка и корректировка стимулирующих госпрограмм по приобретению новостроек. В этот момент пересекаются интересы готового и строящегося жилья. Периодически в спросе превалируют новостройки, затем он снижается и люди начинают интересоваться вторичкой.
– Второй фактор: индекс цен производителя. То есть Центральный банк мониторит не только инфляцию или индекс потребительских цен, но и индекс цен производителя - удорожание товара в цепочках. Это настоящий рост себестоимости, она в регионе за последние три года не опускалась ниже 15%. А сейчас уже перевалила на отметку 25%, именно эти цифры видят банки. Когда застройщики берут средства на проектное финансирование, в него закладывают себестоимость, к этому ещё плюс 20% рентабельности. Соответственно, если растёт себестоимость, то ни один банк не даст деньги на проектное строительство пока застройщик не покажет план на опережающий рост цен продаж. Поэтому во все финансовые модели закладывают увеличение цен за один квадратный метр, – объяснил специалист.
Квартиры на вторичном рынке зависят от первичного. При повышении цен в новостройках, вырастет и стоимость готового жилья. Снижение мер поддержки на покупку новых квартир тоже провоцирует взлёт прайса «квадрата» во вторичке.
– Показаний к сокращению или замиранию цен нет, такие разговоры пока абсолютно беспочвенны, – отметил Максим Марков.
Может показаться, что прайс снижается, если обратить внимание на скидки от продавцов на различных онлайн-площадках. Однако здесь стоимость регулируют сами люди, которые хотят продать жильё. Например, сначала установили очень высокую цену, а покупатели не хотят так дорого приобретать комнаты, которые можно найти в этом же доме дешевле. Другой вариант – много ликвидных товаров уже исчезло с рынка. Также семьям свойственно улучшать жилищные условия, они приобретают большие квартиры в новостройках, а старые в хрущёвках, с более дешёвым квадратным метром, выставляют на продажу.
Цены растут минимум на 10% в год. Сейчас строят гораздо меньше новых домов, чем в 2016-2017 годах, отметил эксперт. Тогда продали 45-47 тысяч «квадратов», сейчас – около 20 тысяч. Уменьшение предложений не даёт импульса к снижению цен.
На вопрос, стоит ли приобретать квартиру для инвестиций нельзя ответить однозначно, считает Максим Марков. В процессе строительства на начальной и финальной стадии существует разница в цене. Случались прецеденты, когда дома даже подешевели после ввода в эксплуатацию. Перепродать квадратные метры дороже получится только спустя несколько лет, объяснил специалист.
При сдаче жилья в аренду, самому человеку необходимо уметь разбираться, насколько оплата покроет расходы. Следует сравнить инфляцию за последние годы, уточнить перспективы, просчитать доходы.
– Что касается вторички – если её купить и сдавать в аренду, тоже необходимо вычислить прибыль в ретроспективе. Никто точно не знает, что будет завтра, так как рынок пополняется, а демография в городе не настолько высокая. Поэтому люди стремятся улучшать жилищные условия покупкой квартир. Многое зависит от самого дома. Если ему не больше десяти лет, то право на жизнь у такой инициативы существует, так как квартиры подорожают вместе с рынком. Если человек не разбирается в финансовых вопросах, то к приобретению квадратных метров следует относиться как к сбережениям. Деньги будут лежать, могут не приумножиться, но сохранятся, – уточнил Максим Марков.
Владелец агентства недвижимости «ИП Богомолов Н.А.» Николай Богомолов считает, что серьёзного падения цен на вторичном рынке не ожидается. Пока здесь меньшая покупательская активность из-за повышения ставки Центробанка. Население старается приобретать жильё в новостройках по льготным программам, однако если готовые квартиры не будут продаваться, рано или поздно просто закончатся люди с наличкой на руках, которую вкладывают в возведение объектов.
– Вероятна небольшая стагнация на вторичном рынке, по новостройкам падения цен не ожидаю. Не будет космического роста, но работы всё равно продолжатся. К сожалению, стройматериалы не дешевеют. Кирпичи, бетон только дорожают. Поэтому, как минимум, на уровне инфляции стройка увеличится в цене, – объяснил специалист.
Продавцам вторичек следует разобраться, с какой целью они расстаются с квартирой. При улучшении жилищных условий в новостройке, если уступаете даже 300-400 тысяч, в будущем стоимость «квадратов» в приобретённом жилье вырастет, следовательно, человек ничего не потеряет. А если идёт купля-продажа на вторичном рынке, то всегда есть место торговле со второй стороной.
– В 2020 году люди могли приобрести квартиру за 3 миллиона, а через полгода продать за 5 миллионов. Таких краткосрочных инвестиций и скачков цен, думаю, больше не предвидится. Тогда стройка пошла вверх, ввели льготные ставки, застройщик мог позволить поднять прайс даже на 70-80%. И их приобретали, так как это было всё равно выгодно, – рассказал Николай Богомолов.
Если человек располагает дополнительными средствами, то доход можно извлечь, купив квартиру для сдачи. По словам специалиста, за год в Новосибирске стоимость аренды выросла почти на 14%. Не все жители столицы Сибири располагают наличными для первоначального взноса и достаточной зарплатой для оформления ипотеки с учётом ставки по вторичке, поэтому квартиры активно продолжают снимать. Арендный бизнес ещё долго не сдаст своих позиций. Из-за этого вполне реально рассматривать его в качестве дополнительного дохода или вложения в недвижимость при наличии свободных денежных средств. Николай Богомолов предполагает, что аренда до осени не подешевеет, так как ставки Центробанка до этого времени вряд ли опустятся.
– Не у всех есть возможность приобретать объект в стройке. По господдержке с декабря 2023 года сумму первоначального взноса повысили до 30%. Раньше она составляла 20%. Уже никто не скрывает, что при оформлении сделки часто идёт завышение цены, чтобы купить квартиру с минимальным первоначальным взносом, а деньги использовать для ремонта, – объяснил специалист.
Он считает, что для улучшения жилищных условий и их расширения, приобретение квартиры до лета – хорошее вложение, особенно по льготной ипотеке. Также каждый застройщик предлагает свои бонусы, субсидирование ставок. Если рассматривать банки, то по семейной ипотеке и господдержке до ввода дома в эксплуатацию распространяется уменьшенная ставка в 1,99%. Позже она повышается до условий договора, но в течение первых нескольких лет это практически рассрочка.
Также в этом году уже начался спрос на загородную недвижимость, соответственно в этом сегменте цены тоже могут повыситься. Однако в отличие от новостроек, первоначальный взнос на дома оставили прежним – 20%. Поэтому существует вариант покупки готового или строящегося объекта на земле с минимальным взносом.
В целом эксперты считают первое полугодие и время до осени комфортным вариантом для перепродажи квартиры, последующего расширения и улучшения жилищных условий.
Ранее эксперт по недвижимости дал свой прогноз Горсайту и рассказал, что будет с новостройками в ближайшее время.
